Amministratori di condominio tra luci e ombre, compiti e responsabilità
di Concetto Alota –
Nella provincia di Siracusa, fatte le dovute eccezioni, parecchi amministratori di condominio ogni anno finiscono sotto accusa a causa di dettagliate denunce-querele da parte di condomini; tanti vengono scagionati a seguito delle indagini della Procura, mentre la maggior parte finiscono sotto processo, di solito davanti al giudice monocratico. Le indagini nella maggior parte dei casi vengono delegate ai militari della guardia di finanza per la specifica competenza. I reati di solito contestati sono: l’appropriazione indebita, l’inosservanza della tenuta dei libri contabili e i bilanci non tanto chiari. Si registrano anche tanti pagamenti in nero, riportando le rispettive somme in un’unica schermata. Spesso si scopre che a fare le pulizie, o lavori in genere, sono stranieri che per tirare a campare si accontentano di lavorare in nero. Sarà poi compito dell’amministratore “sistemare” i libri contabili, riportando le relative somme tra le “vari” o altro.
In ogni caso, per la semplice denuncia, tutto finisce comunque presso l’Ufficio delle Entrate per le conseguenze dei possibili reati tributari.
La responsabilità dell’amministratore di condominio, può essere di due tipi: civile e penale. Ma a volte, fatte sempre le dovute eccezioni, da alcuni fatti possono scaturire contemporaneamente le due responsabilità. Integra il reato di appropriazione indebita la condotta dell’amministratore condominiale che, ricevute le somme di denaro necessarie dai condomini, ometta di effettuare i dovuti pagamenti e ciò senza necessità di provare la diversa destinazione impressa alle somme (Cassazione penale, sez. II, 27/10/2021, n. 45902). Ci sono casi giudiziari in cui l’amministratore di condominio non invia nessuna lettera di convocazione, avvisando i condomini per telefono o con il semplice passa parola e non scrive i verbali di assemblea, tenendo solamente da conto le più urgenti, tralasciando ogni altra condizione. Si registra, a volte e senza preavviso, l’arrivo di un’impresa con tutta l’attrezzatura necessaria adducendo che si tratta di una emergenza per un possibile pericolo incombente, con un costo certamente più alto del normale, come i calcinacci, ma spesso, agli effetti pratici, si capisce che non c’era bisogno dell’emergenza. Insomma, nella maggior parte dei casi, tutto si svolge tra luci e ombre, grida e sussurra, ma a pagarne le conseguenze gli ignari e onesti proprietari degli appartamenti costretti a subire le angherie di uomini senza coscienza. Per fortuna gli amministratori non sono tutti truffaldini.
Commette il delitto di appropriazione indebita l’amministratore di condominio che, anziché dare corso ai propri obblighi, si appropri delle somme a lui rimesse dai condòmini, utilizzandole per scopi diversi ed incompatibili con il mandato ricevuto e coerenti, invece, con finalità personali. Cassazione penale sez. II, 31/05/2017, n.31322
Nella riforma del Condominio è stato introdotto l’articolo 1130 bis nel quale si precisa, tra l’altro, che l’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre persone negli edifici di almeno dodici unità immobiliari.
Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo. La modifica legislativa del 2012 ha recepito la prassi giurisprudenziale precedente (e la situazione di fatto dei regolamenti), prevedendo un limite minimo numerico delle unità immobiliari da considerare al fine di istituire il consiglio di condominio, circoscrivendo anche il perimetro nel quale lo stesso può operare.
Nell’esercizio dell’attività professionale l’amministratore di condominio è tenuto al rigoroso rispetto del codice in materia di protezione dei dati personali (D.lgs. 30/6/2003, n. 196) e alla conservazione, con ogni cura, dei documenti ricevuti e di quelli, che sono di proprietà del condominio, che abbia redatto o acquisito in ragione del suo incarico e che dovrà esibire ogni qualvolta ne faccia richiesta un avente diritto e, comunque, consegnare al termine dell’incarico. Curare con diligenza la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di contabilità e dell’anagrafe condominiale; provvedere all’invio dei verbali di assemblea sia agli assenti che ai presenti con la massima sollecitudine; aprire un conto corrente bancario o postale separato per ciascun condominio amministrato e far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio; informare i condomini con la massima urgenza di qualsiasi azione giudiziale promossa da o contro il condominio; provvedere, anche mediante il ricorso a specifiche forme assicurative, affinché i condòmini siano tutelati con riguardo ai rischi connessi all’esercizio della sua attività professionale.
L’art. 1129, comma 11, c.c., prevede che l’amministratore possa essere revocato in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. La revoca può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dall’art. 1131, comma 4, c.c., se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.